SCI vs Indivision : comment structurer votre patrimoine immobilier familial ?

En indivision, la gestion d'un bien immobilier repose sur des règles strictes imposées par le Code civil. Les actes de disposition — vente, hypothèque, donation — requièrent l'unanimité de tous les indivisaires. Les actes de gestion courante (travaux d'entretien, renouvellement de bail) nécessitent une majorité des deux tiers des droits indivis. Un seul indivisaire récalcitrant peut donc paralyser toute décision importante.

La SCI familiale fonctionne différemment. Un gérant est nommé dans les statuts et dispose de pouvoirs étendus pour la gestion courante : signature des baux, réalisation de travaux, encaissement des loyers, paiement des charges. Les décisions extraordinaires (vente du bien, modification des statuts) sont prises en assemblée générale selon les règles de majorité définies librement dans les statuts.

Cette flexibilité est déterminante en pratique. Imaginons trois frères et sœurs héritant d'un immeuble locatif. En indivision, le remplacement d'une chaudière peut nécessiter l'accord de tous. En SCI, le gérant lance les travaux sans consulter les autres associés pour la gestion courante, ce qui évite les blocages qui détériorent le patrimoine.

L'indivision peut toutefois être organisée par une convention d'indivision, conclue pour 5 ans maximum (renouvelable). Cette convention désigne un gérant et fixe des règles de majorité, mais reste bien moins souple que les statuts d'une SCI qui peuvent être adaptés sans limite de durée.

En indivision, chaque indivisaire est imposé personnellement sur sa quote-part de revenus fonciers à l'impôt sur le revenu (barème progressif + prélèvements sociaux de 17,2%). Il n'y a aucune option fiscale : les revenus sont obligatoirement déclarés dans la catégorie des revenus fonciers, avec le choix entre micro-foncier (abattement 30% si revenus < 15 000 €) ou régime réel.

La SCI à l'IR (impôt sur le revenu) fonctionne de manière similaire : transparence fiscale, chaque associé est imposé sur sa part de bénéfices. Mais la SCI offre une option irréversible : l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix change radicalement la donne.

La SCI à l'IS permet d'amortir le bien immobilier (réduction du résultat fiscal), de déduire les intérêts d'emprunt sans plafond, et de bénéficier du taux réduit de 15% sur les 42 500 premiers euros de bénéfice puis 25% au-delà. Les revenus non distribués ne sont pas imposés au niveau des associés. En contrepartie, les plus-values de cession sont calculées sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut générer une imposition plus lourde à la revente.

Le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS dépend de votre stratégie : capitalisation (IS favorisé) ou perception de revenus (IR souvent plus simple). L'indivision ne laisse aucun choix fiscal, ce qui peut pénaliser les détenteurs dans les tranches marginales élevées.

Dans la majorité des cas, la SCI familiale est la solution la plus adaptée dès que le patrimoine immobilier est destiné à rester dans la famille sur plusieurs générations. L'indivision reste pertinente uniquement comme situation transitoire avant partage ou vente, ou lorsque les coûts de création d'une SCI ne se justifient pas au regard de la valeur du bien.