LMNP vs LMP : quel statut de loueur meublé choisir ?

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) n'est pas un choix : c'est une qualification fiscale automatique qui dépend de deux conditions cumulatives. Vous êtes LMP si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an ET si elles excèdent les autres revenus d'activité professionnelle de votre foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA).

Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, vous relevez du statut LMNP. Par exemple, un investisseur percevant 30 000 € de loyers meublés mais gagnant 80 000 € de salaire reste LMNP : ses recettes locatives ne dépassent pas ses revenus professionnels. À l'inverse, un retraité percevant 25 000 € de loyers et 15 000 € de pension bascule en LMP.

Le statut s'apprécie chaque année. Vous pouvez être LMNP une année et LMP l'année suivante si vos revenus évoluent. Ce basculement automatique a des conséquences majeures, notamment sur les cotisations sociales et le régime des plus-values. Il est donc essentiel d'anticiper le passage en LMP pour en maîtriser les impacts.

En LMNP, vous avez le choix entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50% sur les recettes) et le régime réel (déduction des charges réelles et amortissements). En LMP, le régime réel est obligatoire : vous devez tenir une comptabilité complète et produire un bilan.

C'est à la revente que la différence entre LMNP et LMP est la plus marquante. En LMNP, les plus-values relèvent du régime des particuliers : abattement progressif pour durée de détention avec exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Ce régime est très favorable pour les détentions longues.

Attention, réforme majeure 2025 : les amortissements déduits par les LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Concrètement, si vous avez amorti 80 000 € sur un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 €, votre plus-value imposable n'est plus de 50 000 € mais de 130 000 € (50 000 € + 80 000 € d'amortissements réintégrés). Cette réforme réduit considérablement l'avantage historique du LMNP au réel.

En LMP, les plus-values sont professionnelles et se décomposent en court terme (amortissements déduits, imposés au barème de l'IR) et long terme (plus-value économique réelle, imposée à 12,8% + 17,2% PS). Toutefois, le LMP bénéficie d'une exonération totale si les recettes locatives sont inférieures à 90 000 € en moyenne sur les deux dernières années ET si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans. Une exonération partielle s'applique entre 90 000 € et 126 000 €.

Pour un investisseur qui détient ses biens longtemps avec des recettes modérées, le LMP peut donc offrir une sortie fiscalement plus avantageuse que le LMNP post-réforme, grâce à cette exonération des plus-values professionnelles. C'est un renversement de situation par rapport à l'ancien régime.

La clé est d'anticiper le basculement. Avant d'acquérir un nouveau bien meublé, simulez l'impact sur vos seuils LMNP/LMP. Le passage en LMP entraîne automatiquement les cotisations SSI, ce qui peut réduire significativement la rentabilité nette si vous n'y êtes pas préparé. Un accompagnement patrimonial permet d'optimiser la structure (SCI, holding) pour maîtriser ces effets.