Pinel vs Denormandie : quel dispositif de défiscalisation locative choisir ?
Le dispositif Pinel cible le neuf en zones tendues tandis que le Denormandie vise la rénovation dans l'ancien en centre-ville. Deux mécanismes de réduction d'IR aux logiques complémentaires. Découvrez lequel correspond le mieux à votre stratégie patrimoniale et fiscale.
Chiffres clés 2026
Pinel
Réduction d'IR max
14%
Type de bien
Neuf / VEFA
Zones éligibles
A, A bis, B1
Denormandie
Réduction d'IR max
21%
Type de bien
Ancien + travaux
Zones éligibles
Villes ACV
Sommaire
Pinel et Denormandie : deux logiques de défiscalisation locative
Le dispositif Pinel permet une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie d'un investissement dans le neuf (ou VEFA) situé en zones tendues (A bis, A, B1). L'investisseur s'engage à louer le bien nu à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Le dispositif Denormandie reprend la mécanique Pinel mais s'applique à l'ancien avec travaux. Le bien doit se situer dans une commune éligible au programme Action Cœur de Ville (ACV) ou ayant signé une convention ORT. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
Depuis le 1er janvier 2025, le Pinel classique a pris fin. Seul le Pinel+ (ou Super Pinel) subsiste sous conditions renforcées de performance énergétique (RE 2025) et de qualité d'usage. Le Denormandie, lui, a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.
Les deux dispositifs partagent les mêmes plafonds d'investissement : 300 000 euros par an et 5 500 euros par m², dans la limite de deux logements par an. La réduction d'IR est calculée sur le prix de revient du bien (acquisition + travaux pour le Denormandie).
Fiscalité : des taux de réduction différenciés
En Pinel+ 2026, les taux de réduction d'IR sont de 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans pour les biens respectant les critères renforcés. Les logements ne répondant pas aux critères Pinel+ ne bénéficient plus d'aucune réduction depuis fin 2024.
Le Denormandie conserve les taux historiques plus avantageux : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. C'est un avantage majeur par rapport au Pinel+ actuel, car l'économie d'impôt peut atteindre 63 000 euros sur 12 ans.
Les deux dispositifs sont soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an. Ce plafond inclut l'ensemble des avantages fiscaux (emploi à domicile, garde d'enfants, etc.), ce qui peut limiter l'intérêt pour les contribuables utilisant déjà d'autres niches.
En Denormandie, les travaux de rénovation (amélioration énergétique, modernisation, assainissement) doivent représenter au moins 25 % du coût total. Ces travaux sont intégrés dans l'assiette de calcul de la réduction, ce qui maximise l'avantage fiscal par rapport au prix d'acquisition seul.
Stratégie : neuf en zone tendue ou ancien rénové en centre-ville ?
Le Pinel+ cible les zones où la demande locative est forte (grandes métropoles). Le prix au m² est élevé mais la vacance locative est faible. L'investisseur bénéficie d'un bien neuf aux normes RE 2025, limitant les charges d'entretien sur les premières années.
Le Denormandie vise des villes moyennes en reconquête (Limoges, Saint-Étienne, Perpignan, etc.) avec des prix d'acquisition nettement inférieurs. Le rendement locatif brut est souvent supérieur (5 à 8 %) grâce à un prix au m² plus accessible, même après travaux.
L'investissement en Denormandie implique une gestion de chantier : sélection des artisans, suivi des travaux, respect des normes. C'est plus exigeant qu'un achat VEFA clé en main. Toutefois, la plus-value potentielle liée à la rénovation peut être significative.
En termes de revente, le bien Pinel neuf subit souvent une décote à la sortie du dispositif (revente massive de lots similaires). Le bien Denormandie rénové dans un centre-ville revitalisé peut au contraire bénéficier d'une revalorisation grâce aux programmes de réhabilitation urbaine.
Tableau comparatif complet
Type de bien
Réduction d'IR (12 ans)
Zones éligibles
Prix moyen au m²
Rendement locatif brut
Gestion du projet
Validité du dispositif
Quel choix pour quel profil ?
Privilégiez le Pinel+ si…
- Vous préférez un investissement clé en main sans gestion de travaux
- Vous ciblez les grandes métropoles à forte demande locative
- Vous recherchez un bien neuf aux dernières normes énergétiques
- Vous êtes prêt à accepter un rendement locatif plus modéré
Privilégiez le Denormandie si…
- Vous souhaitez maximiser votre réduction d'IR (21% sur 12 ans)
- Vous êtes à l'aise avec la gestion d'un projet de rénovation
- Vous recherchez un rendement locatif supérieur en ville moyenne
- Vous misez sur la revalorisation des centres-villes en reconquête
Le Pinel+ convient aux investisseurs recherchant la simplicité du neuf en zone tendue, malgré des taux de réduction réduits. Le Denormandie offre une réduction d'IR nettement supérieure et un meilleur rendement, au prix d'une gestion de travaux plus active. Les deux dispositifs peuvent se compléter dans une stratégie de diversification géographique.
Notre verdict
Le Denormandie l'emporte sur le plan fiscal avec une réduction d'IR pouvant atteindre 21% contre 14% pour le Pinel+, et un rendement locatif brut souvent deux fois supérieur. Le Pinel+ reste pertinent pour les investisseurs privilégiant le neuf clé en main en métropole. Votre choix dépend de votre appétence pour la gestion de travaux et votre horizon de revente.
Questions fréquemment posées
Seul le Pinel+ subsiste avec des conditions renforcées (RE 2025, critères de qualité). Taux réduits : 9%, 12%, 14% pour 6, 9, 12 ans.
Seul le Pinel+ subsiste avec des conditions renforcées (RE 2025, critères de qualité). Taux réduits : 9%, 12%, 14% pour 6, 9, 12 ans.
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