Immobilier ancien vs Immobilier neuf : quel investissement choisir ?
L'ancien séduit par ses prix accessibles, son rendement locatif élevé et son charme de caractère. Le neuf offre des garanties constructeur, des frais de notaire réduits et des dispositifs fiscaux attractifs. Découvrez quel type de bien correspond à votre stratégie d'investissement.
Chiffres clés 2026
Ancien
Frais de notaire
7-8%
Prix au m²
15-30% moins cher
Rendement brut
4-8%
Neuf
Frais de notaire
2-3%
Prix au m²
15-30% plus cher
Rendement brut
2,5-4%
Sommaire
Prix d'achat et frais : l'ancien plus accessible à l'entrée
Le prix au m² dans l'ancien est en moyenne 15 à 30 % inférieur au neuf dans une même localisation. Cette décote s'explique par l'absence de garanties constructeur, les éventuels travaux de rénovation et les normes énergétiques souvent moins performantes (DPE D à G).
Les frais de notaire constituent un écart majeur : 7 à 8 % du prix dans l'ancien contre seulement 2 à 3 % dans le neuf. Pour un bien à 250 000 euros, la différence atteint 12 500 euros, réduisant significativement le coût d'entrée dans le neuf malgré un prix facial plus élevé.
Dans le neuf, le prix inclut la TVA à 20 % et les garanties obligatoires : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans). L'acheteur bénéficie également d'une exonération de taxe foncière pendant 2 ans dans la plupart des communes.
L'ancien peut nécessiter un budget travaux significatif (rénovation énergétique, mise aux normes électriques, ravalement). Ces travaux représentent souvent 10 à 30 % du prix d'acquisition mais peuvent être financés à crédit et, dans certains cas, être déductibles fiscalement.
Fiscalité : des dispositifs différents selon le type de bien
Le neuf ouvre droit au dispositif Pinel+ (réduction d'IR de 9 à 14 % selon la durée de location) et au statut LMNP avec amortissement comptable. Le Pinel+ impose des critères stricts de performance énergétique (RE 2025) et de qualité d'usage.
L'ancien donne accès au dispositif Denormandie (réduction d'IR jusqu'à 21 % avec travaux en centre-ville), au déficit foncier (déduction des travaux jusqu'à 10 700 euros par an sur le revenu global), et aux dispositifs Malraux ou Monuments Historiques pour les biens de caractère.
En location meublée (LMNP), l'ancien est souvent plus intéressant car l'amortissement comptable porte sur un bien acquis moins cher, ce qui génère un ratio charges/revenus plus favorable. Le statut LMNP permet de ne pas payer d'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
Le déficit foncier est un atout exclusif de l'ancien : les travaux de rénovation (hors agrandissement) sont déductibles des revenus fonciers sans limitation et du revenu global jusqu'à 10 700 euros par an. Ce mécanisme est particulièrement puissant pour les contribuables à TMI élevée.
Rendement locatif et valorisation à long terme
Le rendement locatif brut de l'ancien est supérieur (4 à 8 %) grâce à un prix d'acquisition plus bas pour des loyers comparables. Dans les villes moyennes, un appartement ancien rénové peut atteindre 7 à 8 % de rendement brut, contre 3 à 4 % pour un neuf en métropole.
Le neuf compense un rendement brut plus faible par des charges maîtrisées (pas de travaux pendant 10 ans grâce à la décennale), une meilleure performance énergétique (charges moindres pour le locataire) et une attractivité locative supérieure (normes PMR, dernières finitions).
En termes de valorisation, le neuf subit une décote de 15 à 20 % dès les premières années (le bien devient de l'ancien). L'ancien rénové dans un quartier en développement peut au contraire connaître une forte appréciation grâce aux dynamiques urbaines et à la rareté du foncier.
Le TRI global (rendement locatif + plus-value + avantage fiscal) favorise souvent l'ancien sur un horizon de 10 à 15 ans, grâce à un prix d'entrée plus bas et des dispositifs fiscaux cumulables (déficit foncier + LMNP). Le neuf est compétitif uniquement avec un Pinel+ optimisé en zone très tendue.
Tableau comparatif complet
Prix au m²
Frais de notaire
Rendement locatif brut
Dispositifs fiscaux
Travaux à prévoir
Performance énergétique
Valorisation à la revente
Quel choix pour quel profil ?
Privilégiez l'ancien si…
- Vous recherchez un rendement locatif élevé (5%+)
- Vous êtes à l'aise avec la gestion de travaux de rénovation
- Vous souhaitez utiliser le déficit foncier ou le LMNP
- Vous ciblez des emplacements premium en centre-ville
Privilégiez le neuf si…
- Vous préférez un investissement sans travaux ni surprises
- Vous souhaitez bénéficier du Pinel+ en zone tendue
- Vous valorisez les garanties constructeur (décennale)
- Vous recherchez une performance énergétique optimale (RE 2025)
L'ancien offre un meilleur rapport rendement/prix et davantage de leviers fiscaux (déficit foncier, Denormandie, LMNP). Le neuf séduit par sa simplicité, ses garanties et ses frais de notaire réduits. Le choix dépend de votre appétence pour les travaux, votre objectif fiscal et votre horizon de détention.
Notre verdict
L'immobilier ancien l'emporte en rendement brut (4-8% vs 2,5-4%) et en diversité de dispositifs fiscaux. Le neuf offre tranquillité, garanties et frais de notaire réduits. Pour maximiser votre TRI, l'ancien rénové en LMNP ou avec déficit foncier est souvent la stratégie la plus performante. Le neuf reste pertinent en Pinel+ dans les zones très tendues où la demande locative sécurise l'investissement.
Questions fréquemment posées
L'ancien offre un rendement brut supérieur (4-8% vs 2,5-4%). En TRI global, l'ancien rénové surperforme souvent le neuf sur 10-15 ans.
L'ancien offre un rendement brut supérieur (4-8% vs 2,5-4%). En TRI global, l'ancien rénové surperforme souvent le neuf sur 10-15 ans.
Investissez dans le bien qui vous correspond
Un conseiller Odin Capital compare les opportunités ancien et neuf selon votre budget, vos objectifs fiscaux et votre horizon de placement.