SCI à l'IR vs SCI à l'IS : quel régime fiscal choisir ?

La SCI à l'IR (impôt sur le revenu) est fiscalement transparente : les loyers perçus par la société sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leur quote-part. Chaque associé déclare sa part de revenus fonciers dans sa déclaration personnelle, soumise au barème progressif de l'IR (de 0% à 45% selon la tranche marginale d'imposition) auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.

Pour un associé dans la tranche à 30%, la pression fiscale totale sur les revenus fonciers atteint 47,2% (30% IR + 17,2% PS). Dans la tranche à 41%, elle monte à 58,2%. C'est le principal inconvénient du régime IR pour les contribuables fortement imposés.

La SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) est imposée en son nom propre sur son résultat fiscal. Le taux d'IS est de 15% sur les premiers 42 500 euros de bénéfices (taux réduit PME) puis de 25% au-delà. Ce taux est nettement inférieur aux tranches supérieures de l'IR, ce qui permet de conserver davantage de trésorerie dans la société pour réinvestir.

Toutefois, les bénéfices de la SCI IS restent dans la société. Pour les récupérer, les associés doivent se verser des dividendes, soumis à la flat tax de 30% (12,8% IR + 17,2% PS). Cette double imposition (IS puis flat tax) est le revers de la médaille : sur 100 euros de bénéfices, il reste 59,50 euros après IS à 15%, puis 41,65 euros nets après flat tax sur les dividendes.

En SCI à l'IR, les plus-values immobilières relèvent du régime des plus-values des particuliers. Elles bénéficient d'abattements progressifs pour durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour une détention longue, c'est un avantage considérable qui peut représenter une économie de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

En SCI à l'IS, les plus-values sont des plus-values professionnelles. Elles sont calculées sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (prix d'acquisition moins les amortissements pratiqués). Les amortissements cumulés viennent donc gonfler la plus-value imposable. Un bien acheté 300 000 euros et amorti de 150 000 euros sur 20 ans génère une valeur nette comptable de 150 000 euros. S'il est revendu 350 000 euros, la plus-value imposable est de 200 000 euros (et non 50 000 euros comme en SCI IR).

De plus, il n'existe aucun abattement pour durée de détention en SCI IS. La plus-value professionnelle est intégralement soumise à l'IS (15% puis 25%). Ce qui a été économisé en impôts grâce aux amortissements est en partie restitué lors de la cession. C'est le principal écueil du régime IS pour les investisseurs qui envisagent de revendre à terme.

Pour les stratégies de détention très longue (transmission familiale, patrimoine générationnel), le régime IR est nettement plus favorable grâce à l'exonération totale après 30 ans. Le régime IS est plus adapté aux investisseurs qui capitalisent les bénéfices pour acquérir d'autres biens sans jamais revendre.

Le choix entre IR et IS dépend fondamentalement de votre stratégie patrimoniale : transmission familiale et détention longue orientent vers l'IR ; capitalisation, réinvestissement et constitution d'un patrimoine locatif orientent vers l'IS. N'oubliez pas que le passage à l'IS est irrévocable : faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine avant de trancher.