SCI à l'IS vs Nom propre : quel choix pour investir ?
Investir en immobilier via une SCI à l'IS permet d'amortir le bien et d'optimiser la trésorerie, mais la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable. En nom propre, la fiscalité des revenus est plus lourde mais les abattements pour durée de détention allègent la plus-value. Découvrez quel montage correspond à votre stratégie.
Chiffres clés 2026
SCI à l'IS
Amortissement immobilier
2-3% / an
Taux IS (< 42 500€)
15%
Plus-value cession
Reprise amortissement
Nom propre
Revenus fonciers
IR + PS (17,2%)
Abattement plus-value
Exo IR après 22 ans
Simplicité
Pas de société à gérer
Sommaire
Fiscalité des revenus locatifs : IR vs IS
En nom propre, les revenus locatifs sont imposés comme revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont taxés à votre TMI (tranche marginale d'imposition) + 17,2% de prélèvements sociaux. Pour un contribuable à TMI 41%, la pression fiscale atteint 58,2% des loyers nets. Seules les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière) sont déductibles en régime réel.
En SCI à l'IS, la société est imposée à l'impôt sur les sociétés : 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice (taux réduit PME), puis 25% au-delà. L'avantage majeur est la possibilité d'amortir le bien immobilier (hors terrain) sur 20 à 30 ans, ce qui réduit considérablement le résultat fiscal.
Prenons un exemple concret : un bien générant 20 000€ de loyers annuels avec 8 000€ de charges. En nom propre (TMI 41%) : impôt = 12 000€ x 58,2% = 6 984€. En SCI IS avec 6 000€ d'amortissement : bénéfice = 6 000€, impôt = 6 000€ x 15% = 900€. L'économie est spectaculaire.
Attention cependant : en SCI IS, les bénéfices restent dans la société. Si vous souhaitez vous distribuer des dividendes, ils seront à nouveau imposés (PFU 30% ou barème). Le vrai avantage est de capitaliser dans la société pour réinvestir et constituer un patrimoine immobilier sans fiscalité lourde.
Amortissement et plus-values : le piège fiscal à connaître
L'amortissement est le principal atout de la SCI IS. Le bâti (hors terrain, soit environ 80% du prix) est amortissable sur 20 à 30 ans, soit 2,5 à 4% par an. Pour un bien de 300 000€ (240 000€ de bâti), l'amortissement annuel atteint 8 000 à 12 000€, réduisant d'autant le résultat imposable.
Le piège réside dans la plus-value à la revente. En SCI IS, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d'achat - amortissements cumulés). Après 20 ans d'amortissement, la VNC peut être très faible, générant une plus-value imposable considérable, taxée à l'IS (15% puis 25%).
En nom propre, la plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. C'est un avantage décisif pour un investisseur qui prévoit de conserver le bien longtemps puis de revendre.
Le calcul est donc clair : la SCI IS est avantageuse pour capitaliser et réinvestir sans jamais revendre (stratégie patrimoniale transmissive). Le nom propre est préférable si vous prévoyez de revendre après 22 ans pour profiter de l'exonération de plus-value.
Trésorerie, transmission et vision long terme
La SCI IS génère plus de trésorerie disponible pour réinvestir. Grâce à l'amortissement et au taux IS réduit (15%), la société conserve davantage de cash-flow. Ce surplus peut servir à rembourser le crédit plus vite, financer des travaux ou acquérir un nouveau bien. C'est un accélérateur patrimonial puissant.
Pour la transmission, la SCI offre un cadre souple. Les parents peuvent donner des parts de SCI à leurs enfants avec une décote de 10 à 20% (pour illiquidité et minorité). La donation peut être démembrée : les parents conservent l'usufruit (revenus) et transmettent la nue-propriété aux enfants à moindre coût fiscal.
En nom propre, la transmission est plus rigide : le bien tombe dans l'indivision successorale, source de conflits. La vente nécessite l'accord de tous les indivisaires. La SCI évite ce piège en permettant une gouvernance claire par les statuts et une transmission progressive par donation de parts.
Stratégie long terme recommandée : la SCI IS est idéale pour bâtir un patrimoine immobilier familial multi-générationnel, avec capitalisation des bénéfices et transmission progressive des parts. Le nom propre convient pour un investissement unique avec un objectif de revente à moyen terme (20-25 ans).
Tableau comparatif complet
Imposition des revenus
Amortissement du bien
Plus-value à la revente
Trésorerie disponible
Transmission
Complexité
Profil idéal
Quel choix pour quel profil ?
Choisir la SCI IS si...
- Vous êtes dans une TMI de 41% ou 45% (économie fiscale massive)
- Vous souhaitez capitaliser et réinvestir sans distribution
- Vous prévoyez de constituer un patrimoine multi-biens
- La transmission familiale est un objectif central
- Vous acceptez la complexité comptable (bilan, liasse fiscale)
Investir en nom propre si...
- Votre TMI est de 11% ou 30% (écart fiscal moindre)
- Vous prévoyez de revendre après 22 ans (exo plus-value)
- Vous faites un seul investissement locatif
- Vous préférez la simplicité administrative
- Vous avez besoin des revenus locatifs pour votre train de vie
La SCI IS est un outil d'optimisation redoutable pour les investisseurs patrimoniaux à TMI élevée qui capitalisent sur le long terme. Le nom propre reste pertinent pour un investissement simple avec un horizon de revente au-delà de 22 ans. Les deux approches répondent à des stratégies très différentes.
Notre verdict
La SCI IS domine pour les investisseurs patrimoniaux à TMI élevée : l'amortissement réduit l'impôt sur les revenus locatifs de 80 à 90%, et la trésorerie libérée accélère la constitution du patrimoine. Mais attention au piège de la plus-value à la revente. Le nom propre reste le meilleur choix si vous prévoyez de revendre après 22 ans pour profiter de l'exonération totale.
Questions fréquemment posées
Déduction annuelle d'une fraction du bâti (2-3%/an). Pour un bien de 300 000€ : environ 9 600€/an déduits du résultat imposable.
Déduction annuelle d'une fraction du bâti (2-3%/an). Pour un bien de 300 000€ : environ 9 600€/an déduits du résultat imposable.
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