Nue-propriété vs Pleine propriété : quel mode d'acquisition choisir ?
Acheter en nue-propriété permet une décote de 30 à 40% mais implique de renoncer temporairement aux revenus. La pleine propriété offre la jouissance immédiate et les loyers. Découvrez quel mode correspond à votre stratégie patrimoniale.
Chiffres clés 2026
Nue-propriété
Décote à l'achat
30-40%
Revenus pendant démembrement
Aucun
IFI
Exonéré
Pleine propriété
Prix d'achat
100% valeur
Revenus locatifs
Immédiats
IFI
Imposable
Sommaire
Le démembrement de propriété : comment ça marche ?
Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette séparation est temporaire, généralement pour 15 à 20 ans.
En nue-propriété, vous achetez le bien avec une décote de 30 à 40% par rapport à sa valeur en pleine propriété. Pendant la durée du démembrement, c'est l'usufruitier (souvent un bailleur social ou institutionnel) qui perçoit les loyers et entretient le bien.
À l'extinction de l'usufruit, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais ni fiscalité supplémentaire. La reconstitution est mécanique et gratuite.
En pleine propriété, vous êtes immédiatement propriétaire de tous les droits : vous pouvez habiter le bien, le louer, le vendre ou le transmettre sans restriction. Vous percevez les revenus locatifs dès l'acquisition.
Fiscalité : l'avantage massif de la nue-propriété
L'atout fiscal majeur de la nue-propriété est l'exonération d'IFI. Le nu-propriétaire n'a pas à déclarer le bien dans son patrimoine taxable à l'IFI, c'est l'usufruitier qui supporte cette charge. Pour les contribuables fortement imposés à l'IFI, c'est un avantage considérable.
Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu foncier, donc aucune imposition sur les revenus (IR + prélèvements sociaux). Si vous êtes dans une TMI élevée (41% ou 45%), ne pas générer de revenus fonciers supplémentaires est un avantage net.
En pleine propriété, les revenus locatifs sont imposés à votre TMI + 17,2% de prélèvements sociaux. Pour un contribuable à 41% de TMI, la pression fiscale atteint 58,2% sur les loyers nets. Le bien est également intégré à l'assiette IFI.
À la revente, la plus-value du nu-propriétaire est calculée sur le prix d'acquisition en nue-propriété (pas sur la valeur en pleine propriété), ce qui peut générer une plus-value importante. Toutefois, les abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans d'IR et 30 ans de PS) s'appliquent normalement.
Rendement et stratégie de valorisation
Le rendement de la nue-propriété repose sur la décote à l'achat et la reconstitution automatique de la pleine propriété. Pour une décote de 35% sur 15 ans, le gain mécanique est d'environ 3,5% par an, auquel s'ajoute la revalorisation du marché immobilier.
Le rendement de la pleine propriété locative combine le rendement locatif brut (3 à 6% selon les marchés) et la plus-value à la revente. Toutefois, après impôts (IR + PS + taxe foncière + charges), le rendement net peut descendre à 1,5-3%.
La nue-propriété est particulièrement adaptée aux investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats et qui cherchent à se constituer un patrimoine à moindre coût. La pleine propriété convient aux investisseurs recherchant des revenus réguliers.
En termes de TRI (taux de rendement interne) sur 15-20 ans, la nue-propriété affiche souvent des performances supérieures à la pleine propriété grâce à la décote initiale et l'absence de fiscalité pendant le démembrement.
Tableau comparatif complet
Prix d'acquisition
Revenus locatifs
IFI
Fiscalité revenus
Gestion locative
Crédit immobilier
Profil idéal
Quel choix pour quel profil ?
Privilégiez la nue-propriété si…
- Vous êtes dans une TMI élevée (41% ou 45%)
- Vous êtes redevable de l'IFI
- Vous n'avez pas besoin de revenus complémentaires
- Vous avez un horizon de placement de 15 à 20 ans
Privilégiez la pleine propriété si…
- Vous recherchez des revenus locatifs immédiats
- Vous souhaitez utiliser l'effet de levier du crédit
- Vous voulez une liberté totale de gestion
- Vous envisagez d'habiter le bien à terme
La nue-propriété est un outil d'optimisation patrimoniale puissant pour les contribuables fortement imposés. La pleine propriété reste le choix naturel pour ceux qui recherchent des revenus ou la jouissance immédiate du bien. Les deux approches peuvent se combiner dans une stratégie globale.
Notre verdict
La nue-propriété séduit par sa décote à l'achat (30-40%), l'exonération d'IFI et l'absence de fiscalité sur les revenus. La pleine propriété offre revenus immédiats et liberté totale de gestion. Pour un contribuable fortement imposé sans besoin de revenus, la nue-propriété est une stratégie d'optimisation redoutable. La clé : choisir en fonction de votre TMI, votre horizon et vos besoins de trésorerie.
Questions fréquemment posées
Le droit de disposer d'un bien sans en avoir la jouissance. Résulte du démembrement de propriété. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.
Le droit de disposer d'un bien sans en avoir la jouissance. Résulte du démembrement de propriété. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.
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