Pinel vs Malraux vs Déficit foncier : quelle défiscalisation en 2026 ?
Trois mécanismes de défiscalisation immobilière, trois logiques différentes. Le Pinel est en extinction, le Malraux offre une réduction puissante, le déficit foncier optimise vos revenus locatifs existants.
3 dispositifs comparés
Pinel
Réduction
9-12%
Statut
En extinction
Malraux
Réduction
22-30%
Niches
Non plafonné
Déficit foncier
Mécanisme
Déduction
Plafond
10 700 €/an
Sommaire
Fonctionnement comparé des 3 dispositifs
Le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition d'un bien neuf en zone tendue. En contrepartie, le propriétaire s'engageait à louer le bien 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné. Le dispositif est en extinction depuis fin 2024.
Le Malraux permet une réduction d'impôt de 22% à 30% calculée sur le montant des travaux de restauration d'un bien situé en secteur sauvegardé ou ZPPAUP. Avantage majeur : la réduction n'est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales.
Le déficit foncier n'est pas une réduction d'impôt mais un mécanisme de déduction. Les travaux de rénovation créent un déficit déductible des revenus fonciers, et l'excédent est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour la rénovation énergétique).
Réduction d'impôt et plafonds
Le Pinel offrait une réduction de 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans (taux réduits depuis 2023). Le plafond d'investissement était de 300 000 € et 5 500 €/m², avec soumission au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
Le Malraux permet une réduction calculée sur les travaux uniquement (pas sur le foncier), avec un plafond de 400 000 € sur 4 ans. Pour 200 000 € de travaux en secteur sauvegardé (30%), cela représente 60 000 € de réduction d'impôt, sans plafonnement.
Le déficit foncier est particulièrement intéressant pour les contribuables ayant déjà des revenus fonciers : les travaux viennent en déduction directe. L'économie d'impôt dépend de la TMI : pour 20 000 € de travaux à TMI 41%, l'économie atteint 11 640 € (41% + 17,2% PS).
Tableau comparatif complet
Réduction d'impôt
Plafond
Durée engagement
Type de bien
Rendement locatif
Plafond niches fiscales
Disponibilité 2026
Profil idéal
Notre verdict
Le Pinel est en extinction : orientez-vous vers le Malraux si votre TMI est de 41%+ (puissante réduction non plafonnée), ou le déficit foncier si vous avez des revenus fonciers existants à optimiser. Un conseiller Odin Capital peut simuler l'impact exact sur votre fiscalité.
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Questions fréquemment posées
Le Pinel est en extinction depuis fin 2024. Des alternatives comme le Malraux ou le déficit foncier restent disponibles et souvent plus avantageuses.
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