Courte durée vs longue durée : quel modèle locatif choisir ?
La location courte durée (type Airbnb) promet des revenus élevés mais exige une gestion intensive. La longue durée offre stabilité et sérénité. Avec la loi Le Meur de 2024, l'équation a profondément changé.
Chiffres clés 2026
Courte durée
Rentabilité brute
8-15 %
Abattement micro
30 % (loi Le Meur)
DPE minimum
C
Longue durée
Rentabilité brute
4-7 %
Abattement micro
50 % (meublé)
DPE minimum
E
Sommaire
Courte durée vs longue durée : deux modèles, deux philosophies
La location courte durée (LCD) désigne les locations de moins de 90 jours consécutifs, typiquement via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel. Le propriétaire loue à la nuitée ou à la semaine à des voyageurs, vacanciers ou professionnels en déplacement. C'est un modèle quasi-hôtelier qui exige une gestion quotidienne : création et optimisation des annonces, gestion des réservations, accueil des voyageurs, ménage entre chaque séjour, entretien du linge et du mobilier.
La location longue durée (LLD) repose sur un bail classique (meublé d'un an minimum ou nu de 3 ans). Le locataire s'installe durablement, paie un loyer mensuel stable et prévisible. La gestion se limite à l'état des lieux, aux éventuelles réparations et aux quittances mensuelles. C'est un modèle patrimonial passif par excellence.
L'écart de revenus bruts est réel : un T2 bien placé en zone touristique peut générer 1 500-2 000 €/mois en LCD contre 800-1 000 €/mois en LLD. Mais cette comparaison brute est trompeuse — les charges opérationnelles de la courte durée grignotent une part considérable de ce différentiel, comme nous allons le voir.
Rentabilité brute vs nette : le vrai écart en 2026
Location courte durée — les charges qui pèsent : commissions de plateforme (3 à 15 % du prix affiché selon le modèle), conciergerie (20-25 % du CA si vous déléguez), ménage entre chaque séjour (40-80 € par rotation), linge et consommables, assurance spécifique, entretien plus fréquent du mobilier. Au total, les charges opérationnelles représentent 30 à 40 % du chiffre d'affaires brut.
Exemple — T2 Paris, valeur 300 000 € : en LCD, revenus bruts annuels de 24 000 € (taux d'occupation 75 %, prix moyen 110 €/nuit). Charges opérationnelles : ~8 400 € (35 %). Revenus nets avant impôts : 15 600 €. Fiscalité micro-BIC loi Le Meur (abattement 30 % seulement) : impôt ~5 000 € à TMI 30 %. Résultat net : ~10 600 €, soit 3,5 % de rendement net.
En LLD meublée, même T2 : loyer 1 100 €/mois = 13 200 €/an. Charges de gestion ~7 %. Revenus nets : 12 280 €. Fiscalité micro-BIC classique (50 % abattement) : impôt ~3 120 €. Résultat net : ~9 160 €, soit 3,1 % de rendement net.
L'écart net est de 0,4 point de rendement seulement — pour un volume de gestion 10 fois supérieur. Et ce calcul ne tient pas compte de la vacance saisonnière qui peut faire plonger la LCD en basse saison.
Loi Le Meur et durcissement réglementaire depuis 2025
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a profondément remanié le cadre de la location courte durée en France. Ses principales mesures :
1. DPE C minimum obligatoire : les meublés de tourisme doivent afficher un DPE de classe C au minimum pour être loués en courte durée. C'est bien plus exigeant que la longue durée où les classes F et G sont progressivement interdites (G depuis 2025, F en 2028). Cette exigence exclut de facto une partie significative du parc immobilier ancien de la LCD.
2. Fiscalité durcie : l'abattement micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est passé de 71 % à 30 % (seuil abaissé à 15 000 €). C'est un choc fiscal considérable. Les meublés de tourisme classés conservent 50 % d'abattement (seuil 77 700 €), mais obtenir le classement impose des démarches et des critères de qualité stricts.
3. Enregistrement et quotas : un numéro d'enregistrement national est obligatoire pour toute mise en location courte durée. Les communes peuvent désormais fixer des quotas de meublés touristiques et créer des zones d'exclusion. Paris, Lyon, Bordeaux, Nice et de nombreuses villes touristiques ont déjà renforcé leurs restrictions.
4. Résidence principale : la location de la résidence principale reste limitée à 120 jours par an. Au-delà, le logement est considéré comme un meublé de tourisme soumis à l'ensemble de la réglementation applicable.
Tableau comparatif complet
Rentabilité brute
Fiscalité 2026
Gestion
Réglementation
Charges opérationnelles
Vacance locative
Profil idéal
Quelle stratégie selon votre ville et votre bien ?
La courte durée reste pertinente si…
- Votre bien est situé en zone très touristique (littoral, montagne, centre historique)
- Le DPE est au minimum C (ou vous prévoyez des travaux)
- Vous êtes prêt à gérer activement ou à financer une conciergerie
- La commune autorise la LCD et n'a pas imposé de quotas restrictifs
Privilégiez la longue durée si…
- Vous recherchez des revenus stables et prévisibles
- Vous ne souhaitez pas gérer le turnover quotidien
- Votre DPE est D ou E (incompatible avec la LCD)
- Vous êtes dans une optique patrimoniale long terme
Notre verdict
La loi Le Meur a radicalement changé l'équation de la location courte durée : abattement fiscal réduit, DPE C obligatoire, réglementation renforcée. L'écart de rentabilité nette avec la longue durée s'est considérablement réduit et ne justifie plus la charge de gestion dans de nombreux cas. La LCD reste pertinente dans les zones très touristiques avec un bien conforme, mais la longue durée s'impose comme le choix rationnel pour la majorité des investisseurs patrimoniaux. Avant de choisir, analysez finement votre marché local, votre DPE et votre capacité de gestion.
Questions fréquemment posées
Oui en zone touristique avec un DPE C minimum, mais la loi Le Meur a réduit l'abattement micro de 71 % à 30 % et imposé le DPE C, diminuant la rentabilité nette.
Oui en zone touristique avec un DPE C minimum, mais la loi Le Meur a réduit l'abattement micro de 71 % à 30 % et imposé le DPE C, diminuant la rentabilité nette.
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