Résidence principale vs Investissement locatif : quel premier achat immobilier ?
Acheter sa résidence principale offre stabilité et exonération de plus-value. Investir dans le locatif génère des revenus passifs et permet de construire un patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit. Découvrez quelle stratégie correspond le mieux à votre situation en 2026.
Chiffres clés 2026
Résidence principale
Plus-value à la revente
Exonérée
Revenus générés
Aucun
IFI
Abattement 30%
Investissement locatif
Plus-value à la revente
Imposable
Revenus générés
3-8% brut/an
Défiscalisation
Multiples dispositifs
Sommaire
RP vs locatif : deux visions de l'investissement immobilier
La résidence principale répond avant tout à un besoin de logement et de stabilité. Vous ne payez plus de loyer, vous constituez un patrimoine par le remboursement de votre crédit et vous bénéficiez d'un cadre de vie choisi. C'est l'investissement le plus naturel pour les Français.
L'investissement locatif est une stratégie patrimoniale pure : vous achetez un bien destiné à être loué, les loyers remboursant tout ou partie du crédit. L'effet de levier du crédit permet de constituer un patrimoine important avec un apport limité, tout en bénéficiant de dispositifs de défiscalisation.
Le choix entre RP et locatif dépend aussi de votre mobilité professionnelle. Si vous êtes susceptible de déménager dans les 5 à 7 ans, l'achat de la RP peut s'avérer moins rentable que la location combinée à un investissement locatif dans une ville à fort rendement.
Une stratégie de plus en plus populaire consiste à rester locataire de son logement principal tout en investissant dans le locatif. Cette approche permet de bénéficier de l'effet de levier du crédit immobilier sans les contraintes de la propriété occupante, tout en conservant une mobilité géographique totale.
Fiscalité : l'exonération de plus-value vs les dispositifs locatifs
Le principal avantage fiscal de la résidence principale est l'exonération totale de la plus-value à la revente, quel que soit le montant du gain ou la durée de détention. Un bien acheté 200 000 euros et revendu 400 000 euros ne génère aucun impôt. C'est un avantage considérable en zone tendue.
La RP bénéficie également d'un abattement de 30 % pour l'IFI sur sa valeur vénale. Les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles des revenus, mais le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est accessible sous conditions de ressources pour les primo-accédants dans le neuf ou l'ancien avec travaux.
L'investissement locatif offre un arsenal fiscal large : Pinel+ (réduction d'IR), Denormandie (ancien avec travaux), LMNP (amortissement), déficit foncier (déduction des travaux), Malraux, Monuments Historiques. Ces dispositifs permettent de réduire significativement l'imposition des revenus locatifs.
En revanche, la plus-value locative est imposable : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs (exonération totale d'IR après 22 ans et de PS après 30 ans). Les revenus locatifs sont également imposés à votre TMI + 17,2 % de PS en location nue.
Construction patrimoniale : effet de levier et diversification
L'achat de la RP constitue un patrimoine immobilier mais concentre souvent l'essentiel de la richesse sur un seul actif. Le remboursement du crédit agit comme une épargne forcée, et la valorisation du bien en zone tendue peut être significative sur 15 à 20 ans.
L'investissement locatif permet une meilleure diversification : vous pouvez acquérir plusieurs biens dans des villes différentes, mixer les typologies (studio, T2, immeuble de rapport) et les régimes fiscaux. Cette diversification réduit le risque global de votre patrimoine immobilier.
L'effet de levier du crédit est plus puissant en locatif : les banques financent plus facilement un investissement générant des revenus locatifs. Vous pouvez emprunter sur 20 à 25 ans avec un apport de 10 à 20 %, les loyers couvrant une grande partie des mensualités.
En termes de capacité d'emprunt, la RP consomme votre taux d'endettement (35 % maximum des revenus). L'investissement locatif est plus favorable car 70 % des loyers nets sont intégrés aux revenus pour le calcul du taux d'endettement, préservant davantage votre capacité d'emprunt pour de futurs projets.
Tableau comparatif complet
Plus-value à la revente
Revenus générés
Effet de levier crédit
Défiscalisation
IFI
Mobilité
Risque principal
Quel choix pour quel profil ?
Privilégiez la résidence principale si…
- Vous êtes stable géographiquement pour 7 ans ou plus
- Vous souhaitez ne plus payer de loyer à terme
- Vous achetez en zone tendue avec fort potentiel de plus-value
- Vous valorisez la sécurité et le cadre de vie familial
Privilégiez l'investissement locatif si…
- Vous êtes mobile professionnellement ou incertain sur votre lieu de vie
- Vous souhaitez générer des revenus complémentaires
- Vous cherchez à construire un patrimoine diversifié rapidement
- Vous voulez profiter des dispositifs de défiscalisation
La résidence principale offre stabilité, exonération de plus-value et épargne forcée. L'investissement locatif permet une meilleure diversification, des revenus passifs et un effet de levier supérieur. La stratégie optimale dépend de votre situation personnelle, de votre mobilité et de votre horizon de placement.
Notre verdict
La résidence principale reste le premier réflexe patrimonial des Français grâce à l'exonération de plus-value et la sécurité du logement. L'investissement locatif l'emporte en termes de rendement global, de diversification et d'effet de levier. Pour un jeune actif mobile, investir dans le locatif tout en restant locataire peut être plus rentable que d'acheter sa RP. L'idéal est de combiner les deux dès que votre capacité d'endettement le permet.
Questions fréquemment posées
Le locatif l'emporte en rendement financier (levier, loyers, défiscalisation). La RP offre l'exonération de plus-value et l'économie de loyer non imposable.
Le locatif l'emporte en rendement financier (levier, loyers, défiscalisation). La RP offre l'exonération de plus-value et l'économie de loyer non imposable.
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Un conseiller Odin Capital modélise les deux scénarios (RP vs locatif) selon votre situation personnelle, votre fiscalité et vos objectifs patrimoniaux.