SCPI ou foncières cotées (SIIC) : que choisir ?
Deux véhicules de pierre-papier, deux logiques opposées. La SCPI offre stabilité et revenus réguliers, la foncière cotée promet liquidité et dynamisme boursier. Découvrez laquelle correspond à votre stratégie patrimoniale.
Chiffres clés 2026
SCPI
Rendement moyen
4,5-4,7 %/an
Volatilité
±2 à 5 %/an
Frais d'entrée
8-12 %
Foncières cotées
Dividende moyen
4-6 %/an
Volatilité
-30 à +40 %/an
Frais d'entrée
0,1-0,5 %
Sommaire
Principes et fonctionnement : deux approches de la pierre-papier
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) collecte l'épargne de milliers d'investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier diversifié — bureaux, commerces, santé, logistique. Les revenus locatifs sont redistribués sous forme de dividendes trimestriels. Le prix de la part est fixé par la société de gestion, réévalué périodiquement, et ne fluctue pas au jour le jour. C'est un produit non coté.
La foncière cotée (SIIC en France — Société d'Investissement Immobilier Cotée) est une société immobilière cotée en bourse. Elle possède et gère des immeubles comme une SCPI, mais son cours fluctue chaque seconde en fonction de l'offre et de la demande boursière. Exemples français : Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Klépierre, Covivio.
Les deux véhicules investissent dans l'immobilier, mais la SCPI isole l'investisseur des turbulences boursières, tandis que la SIIC l'y expose pleinement. Cette distinction est fondamentale : en 2022, les foncières cotées européennes ont chuté de -30 à -40 % alors que les SCPI n'ont baissé que de -1 à -4 % en valeur de part.
Les SIIC bénéficient d'un régime fiscal particulier : elles sont exonérées d'impôt sur les sociétés à condition de distribuer au moins 95 % de leurs bénéfices locatifs et 70 % de leurs plus-values. Ce statut garantit un taux de distribution élevé.
Rendement et volatilité : stabilité vs dynamisme
En termes de rendement distribué, les SCPI et les foncières cotées sont proches : 4,5-4,7 % pour les SCPI (taux de distribution moyen 2025) contre 4-6 % de dividende pour les SIIC. La différence majeure réside dans le rendement total — dividendes + variation de la valeur du placement.
Les SCPI affichent une valorisation stable et prévisible. Le prix de part évolue lentement, en ligne avec la valeur réelle des immeubles détenus. Un investisseur en SCPI peut raisonnablement espérer un rendement total de 5-6 %/an sur longue période, avec une volatilité très faible. L'absence de cotation boursière protège des mouvements de panique.
Les foncières cotées offrent un potentiel de rendement total supérieur, mais avec une volatilité nettement plus élevée. Le cours d'Unibail est passé de 200 € en 2020 à 50 € fin 2020, puis remonté à 80 € en 2025. Ce type de mouvement est impossible avec des SCPI. Sur 10-20 ans, le rendement total des foncières cotées européennes est comparable à celui des SCPI — mais le parcours émotionnel est radicalement différent.
L'avantage des SIIC : quand les marchés corrigent, elles se retrouvent parfois à des décotes de 30 à 50 % par rapport à la valeur réelle de leurs immeubles (ANR — actif net réévalué). Ces décotes créent des opportunités d'achat pour les investisseurs avertis.
Fiscalité comparée : revenus fonciers vs dividendes boursiers
La fiscalité est un point de divergence majeur entre SCPI et foncières cotées, et elle avantage généralement les SIIC.
Les revenus de SCPI (détenues en direct) sont imposés comme des revenus fonciers : barème progressif de l'impôt sur le revenu (TMI de 0 à 45 %) + prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un investisseur à TMI 30 %, la fiscalité atteint 47,2 % sur les revenus — une pression fiscale considérable. C'est pourquoi les professionnels recommandent souvent d'optimiser via assurance-vie, démembrement ou SCPI européennes (exonération de PS de 17,2 % via conventions fiscales).
Les dividendes de foncières cotées (SIIC) sont soumis au PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS), ou au barème progressif sur option. Pour un investisseur à TMI 30 % ou plus, le PFU à 30 % est nettement plus avantageux que la fiscalité foncière à 47,2 %. En revanche, les SIIC françaises ne sont plus éligibles au PEA depuis 2011.
Les plus-values suivent des logiques différentes : les plus-values de cession de parts de SCPI bénéficient d'abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans). Les plus-values sur SIIC sont soumises au PFU de 30 % sans abattement de durée.
En résumé : pour les revenus courants, les SIIC sont fiscalement moins taxées. Pour la plus-value à la revente après très longue détention, les SCPI sont plus avantageuses grâce aux abattements.
Tableau comparatif complet
Rendement distribué
Volatilité
Liquidité
Frais d'entrée
Effet de levier (crédit)
Ticket d'entrée
Profil idéal
Quel véhicule pour quel profil ?
Privilégiez les SCPI si…
- Vous recherchez des revenus stables et prévisibles
- Vous souhaitez financer à crédit (effet de levier)
- Vous ne supportez pas la volatilité boursière
- Vous avez un horizon de 8-15 ans minimum
Privilégiez les foncières cotées si…
- Vous voulez une liquidité immédiate (achat/vente en 1 clic)
- Vous acceptez la volatilité pour un potentiel de gain supérieur
- Vous souhaitez une diversification internationale
- Vous avez un petit ticket d'entrée (dès 10-50 €)
L'approche la plus pertinente est souvent de combiner SCPI et foncières cotées dans votre poche immobilière. Les SCPI constituent le socle stable — revenus réguliers, effet de levier crédit, décorrélation des marchés. Les foncières cotées apportent la flexibilité — liquidité, diversification géographique (ETF sur REIT mondiaux), et l'opportunité d'acheter à décote en période de stress boursier.
Notre verdict
SCPI et foncières cotées sont deux faces de la même pièce : l'immobilier mutualisé. La SCPI offre stabilité, revenus prévisibles et accès au crédit. La foncière cotée offre liquidité, frais réduits et potentiel de valorisation en bourse. Combinez les deux pour une poche immobilière optimale — SCPI en socle (financement crédit possible) et SIIC en complément (via ETF immobilier européen) pour la flexibilité.
Questions fréquemment posées
Les SCPI achètent et gèrent des immeubles en direct (non coté). Les SIIC sont des sociétés immobilières cotées en bourse, soumises aux fluctuations des marchés financiers. Logiques très différentes de liquidité, volatilité et fiscalité.
Les SCPI achètent et gèrent des immeubles en direct (non coté). Les SIIC sont des sociétés immobilières cotées en bourse, soumises aux fluctuations des marchés financiers. Logiques très différentes de liquidité, volatilité et fiscalité.
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