Holding patrimoniale vs SCI : quelle structure pour votre patrimoine ?
La holding patrimoniale permet de centraliser et piloter plusieurs sociétés, tandis que la SCI est l'outil de référence pour détenir et transmettre de l'immobilier en famille. Deux structures complémentaires aux objectifs distincts. Comparez leurs avantages pour organiser votre patrimoine.
Chiffres clés 2026
Holding patrimoniale
Régime fiscal
IS + mère-fille
Actifs détenus
Multi-actifs
Coût de création
2 000 - 5 000 €
SCI
Régime fiscal
IR ou IS au choix
Actifs détenus
Immobilier
Coût de création
500 - 2 000 €
Sommaire
Holding et SCI : deux structures patrimoniales aux logiques distinctes
La holding patrimoniale est une société (généralement SAS ou SARL) dont l'objet est de détenir des participations dans d'autres sociétés. Elle agit comme une société-mère qui centralise la trésorerie, les dividendes et la stratégie d'investissement du groupe familial.
La SCI (Société Civile Immobilière) a pour objet exclusif la détention et la gestion de biens immobiliers. Elle permet à plusieurs associés de détenir ensemble un ou plusieurs immeubles, avec une grande souplesse statutaire pour organiser la gouvernance et la répartition des parts.
La holding peut détenir des parts de SCI, des titres de sociétés commerciales, des placements financiers et de la trésorerie. La SCI, elle, ne peut détenir que de l'immobilier et ses accessoires. Cette polyvalence fait de la holding un outil de structuration globale du patrimoine.
En pratique, les deux structures se combinent souvent : une holding patrimoniale détient une ou plusieurs SCI, créant un schéma à deux niveaux qui optimise à la fois la fiscalité des revenus, la transmission des parts et la protection du patrimoine.
Fiscalité : le régime mère-fille, atout majeur de la holding
La holding soumise à l'IS bénéficie du régime mère-fille (art. 145 et 216 du CGI) : les dividendes remontés par les filiales sont exonérés à 95 %, seule une quote-part de frais de 5 % étant réintégrée. Cela permet de remonter la trésorerie des SCI filles vers la holding avec une fiscalité quasi nulle.
La SCI peut opter pour l'IR (impôt sur le revenu) ou l'IS (impôt sur les sociétés). À l'IR, les revenus fonciers sont imposés au barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, la société bénéficie du taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice, puis 25 % au-delà.
La holding permet également la convention de trésorerie intra-groupe : la trésorerie excédentaire d'une filiale peut être prêtée à une autre via la holding, sans fiscalité sur les mouvements. C'est un levier puissant pour réinvestir sans distribuer de dividendes imposés.
Attention : la SCI à l'IS permet l'amortissement comptable de l'immeuble, réduisant le résultat imposable. Mais à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut générer une forte imposition à la sortie.
Transmission : démembrement de parts et décote de holding
La SCI est l'outil historique de transmission immobilière familiale. Les parents peuvent donner la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l'usufruit. La valorisation des parts bénéficie d'une décote d'illiquidité (15 à 25 %), réduisant l'assiette des droits de donation.
La holding patrimoniale permet une décote de valorisation encore plus importante (20 à 30 %) car les parts ne sont pas cotées, sont peu liquides et donnent un pouvoir de contrôle limité aux minoritaires. Combinée au démembrement, cette décote optimise considérablement la transmission.
Le pacte Dutreil (art. 787 B du CGI) permet une exonération de 75 % de la valeur des parts transmises, sous conditions d'engagement collectif de conservation (2 ans) puis individuel (4 ans). Ce dispositif est applicable aux holdings animatrices et peut réduire drastiquement les droits de donation.
En combinant holding + SCI + démembrement + Dutreil, il est possible de transmettre un patrimoine immobilier significatif avec des droits de donation très réduits, voire nuls si l'on utilise les abattements de 100 000 euros par parent et par enfant renouvelables tous les 15 ans.
Tableau comparatif complet
Objet social
Régime fiscal
Remontée de dividendes
Transmission
Coût annuel de gestion
Flexibilité
Profil idéal
Quel choix pour quel profil ?
Privilégiez la holding si…
- Vous détenez plusieurs sociétés ou actifs diversifiés
- Vous souhaitez optimiser la remontée de dividendes (mère-fille)
- Vous préparez une transmission avec le pacte Dutreil
- Votre patrimoine global dépasse 500 000 euros
Privilégiez la SCI si…
- Vous détenez uniquement de l'immobilier en famille
- Vous recherchez une structure simple et peu coûteuse
- Vous souhaitez organiser la gestion d'un bien entre associés
- Vous préparez la transmission de parts en démembrement
La holding patrimoniale est l'outil de structuration le plus puissant pour les patrimoines importants et diversifiés. La SCI reste incontournable pour la détention immobilière familiale. L'idéal est souvent de combiner les deux : une holding détenant une ou plusieurs SCI, alliant optimisation fiscale et transmission organisée.
Notre verdict
La holding patrimoniale offre une optimisation fiscale supérieure grâce au régime mère-fille et une transmission facilitée par le Dutreil, mais elle implique des coûts de gestion plus élevés. La SCI est plus simple, moins coûteuse et parfaitement adaptée à la détention immobilière familiale. Pour un patrimoine diversifié au-delà de 500 000 euros, la combinaison holding + SCI est la stratégie la plus efficiente.
Questions fréquemment posées
Société détenant des participations dans d'autres sociétés. Centralise dividendes et trésorerie. Bénéficie du régime mère-fille (exonération 95%).
Société détenant des participations dans d'autres sociétés. Centralise dividendes et trésorerie. Bénéficie du régime mère-fille (exonération 95%).
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