Déficit foncier ou LMNP : quelle stratégie fiscale ?
Le déficit foncier offre un impact fiscal immédiat grâce aux travaux de rénovation. Le LMNP neutralise vos revenus locatifs pendant 10-15 ans via l'amortissement. Deux armes de défiscalisation immobilière aux logiques très différentes.
Chiffres clés 2026
Déficit foncier
Plafond
10 700 €/an (21 400 € réno.)
Location
Nue obligatoire
Effet
Immédiat sur l'IR
LMNP réel
Amortissement
Intégral du bien
Location
Meublée obligatoire
Effet
0 € d'impôt 10-15 ans
Sommaire
Déficit foncier vs LMNP : deux mécanismes fiscaux à ne pas confondre
Le déficit foncier naît quand vos charges de location nue dépassent vos loyers encaissés. L'excédent s'impute directement sur votre revenu global (salaires, pensions, BNC…) dans la limite de 10 700 €/an. Résultat : vous réduisez votre impôt sur le revenu, pas seulement vos revenus fonciers. Le reste du déficit se reporte pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs.
Le LMNP au régime réel utilise un mécanisme différent : l'amortissement comptable. Vous amortissez la valeur du bien immobilier (hors terrain, soit ~85 % du prix d'achat) sur 25-30 ans, le mobilier sur 5-10 ans, les frais de notaire et les travaux. Cette charge comptable, sans décaissement réel, réduit votre résultat BIC à zéro pendant 10-15 ans. Mais l'amortissement ne s'impute PAS sur votre revenu global — il ne neutralise que les revenus locatifs meublés.
Différence fondamentale : le déficit foncier réduit votre IR global (impact immédiat et puissant sur votre feuille d'impôt), le LMNP neutralise uniquement vos revenus locatifs (aucun impact sur vos autres revenus). Pour un TMI 41 %, 10 700 € de déficit foncier représentent une économie de ~6 200 € d'IR. Le LMNP ne génère pas cette économie directe — il rend simplement vos loyers non imposables.
Le déficit foncier en détail : un levier puissant pour les TMI élevées
Les charges déductibles en revenus fonciers comprennent : travaux d'entretien et de réparation, travaux d'amélioration (hors agrandissement et construction), intérêts d'emprunt, frais de gestion, primes d'assurance, taxe foncière. Les travaux sont le principal générateur de déficit foncier — un immeuble ancien à rénover peut créer des déficits considérables sur 2-3 ans.
Plafond doublé pour la rénovation énergétique : depuis 2023 et jusqu'au 31 décembre 2025, le plafond d'imputation est porté à 21 400 €/an (au lieu de 10 700 €) pour les travaux permettant de passer d'un DPE E, F ou G à un DPE A, B, C ou D. Avec les interdictions de location des passoires thermiques, cette mesure incitative est particulièrement pertinente. Un investisseur à TMI 41 % qui réalise 40 000 € de travaux énergétiques peut économiser jusqu'à 12 400 € d'IR sur 2 ans.
Obligation de conservation : vous devez maintenir le bien en location nue pendant 3 ans minimum après l'imputation du déficit. Toute revente ou changement de destination avant ce délai expose à un redressement fiscal avec réintégration des déficits imputés.
Avantage à la revente : le déficit foncier n'a aucun impact sur le calcul de la plus-value immobilière. Vous bénéficiez du régime des plus-values des particuliers : abattement pour durée de détention (exonération totale d'IR après 22 ans et de PS après 30 ans). C'est un avantage net par rapport au LMNP post-réforme.
Le LMNP au régime réel : neutralisation fiscale par l'amortissement
L'amortissement LMNP est une charge comptable non décaissée qui réduit le résultat imposable. Pour un bien de 200 000 € (terrain exclu), l'amortissement annuel est d'environ 5 700 € (sur 30 ans). Ajoutez l'amortissement du mobilier (~1 000 €/an), les charges réelles (intérêts, assurance, gestion) et vous obtenez un résultat BIC de zéro ou quasi-zéro, même avec des loyers de 10 000 €/an.
La force du LMNP : cette neutralisation dure 10 à 15 ans, sans plafond annuel. Vos revenus locatifs sont intégralement exonérés d'impôt pendant cette période. Pour un investisseur à TMI 30 % avec 10 000 € de loyers annuels, l'économie est de ~4 720 € par an (30 % + 17,2 % de PS évités).
La réforme 2025 — le revers de la médaille : depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Concrètement : si vous avez déduit 80 000 € d'amortissements sur 15 ans et revendez avec une plus-value brute de 30 000 €, votre plus-value imposable sera de 110 000 € (30 000 + 80 000). L'impôt de sortie peut absorber une part significative de l'avantage fiscal accumulé.
Cette réforme rapproche le traitement du LMNP de celui de la SCI IS : avantage pendant l'exploitation, mais coût à la revente. L'investisseur LMNP doit désormais raisonner sur le cycle complet achat-exploitation-revente.
Tableau comparatif complet
Type de location
Mécanisme fiscal
Plafond de déduction
Impact immédiat
Durée de l'avantage
Impact à la revente
Profil idéal
Simulation comparée : quel gain fiscal sur 10 et 20 ans ?
Déficit foncier — TMI 41 %
Bien 200K€ + 50K€ travaux, loyer nu 700€/mois
- Année 1-2 : déficit ~25K€/an → économie IR ~6 200 €/an
- Années 3-10 : revenus fonciers imposés normalement (TMI + PS)
- Gain fiscal total 10 ans : ~12 400 € + report déficit
- Revente : plus-value des particuliers, abattements durée
LMNP réel — TMI 41 %
Bien 200K€ + mobilier 5K€, loyer meublé 900€/mois
- Années 1-12 : résultat BIC = 0 € → impôt = 0 €
- Économie annuelle : ~6 280 € (TMI 41 % + PS 17,2 %)
- Gain fiscal total 10 ans : ~62 800 €
- Revente : réintégration ~57K€ d'amortissements (réforme 2025)
Sur 10 ans, le LMNP génère un avantage fiscal brut très supérieur (~62 800 € vs ~12 400 €). Mais la facture à la revente peut absorber 15 000 à 25 000 € de cet avantage (selon la plus-value réalisée). Le déficit foncier offre un impact plus modeste mais sans contrepartie à la sortie. Le choix dépend de votre horizon de détention et de votre stratégie de sortie.
Notre verdict
Le déficit foncier est l'arme idéale pour les TMI élevées avec un bien à rénover : impact immédiat sur l'IR, aucune contrepartie à la revente, et plafond doublé pour la rénovation énergétique. Le LMNP au réel reste plus puissant en cumul sur l'exploitation (10-15 ans de revenus à zéro), mais la réforme 2025 a réduit son avantage net. La stratégie optimale combine souvent les deux : déficit foncier sur un bien ancien rénové + LMNP sur un bien meublé neuf ou récent. L'accompagnement d'un CGP est essentiel pour articuler ces deux leviers.
Questions fréquemment posées
Déficit foncier = location nue, charges > loyers, imputation sur revenu global (10 700 €/an). LMNP = location meublée, amortissement du bien, revenus à zéro pendant 10-15 ans.
Déficit foncier = location nue, charges > loyers, imputation sur revenu global (10 700 €/an). LMNP = location meublée, amortissement du bien, revenus à zéro pendant 10-15 ans.
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