Private Equity vs SCPI : quel placement choisir ?
Le Private Equity vise des rendements de 8 à 15% via le financement d'entreprises, la SCPI offre 4,5 à 5% de revenus réguliers adossés à l'immobilier. Deux classes d'actifs complémentaires pour diversifier votre patrimoine. Découvrez laquelle privilégier selon votre profil.
Chiffres clés 2026
Private Equity
Rendement cible
8-15% / an
Horizon
7-10 ans
Ticket d'entrée
5 000 - 100 000 €+
SCPI
Rendement moyen
4,5-5% / an
Horizon
8-10 ans
Ticket d'entrée
Dès 200 €
Sommaire
Rendement et performance historique
Le Private Equity (capital-investissement) vise des rendements cibles de 8 à 15% par an, voire davantage pour les meilleurs fonds. Ces performances proviennent du financement d'entreprises non cotées en phase de croissance, de transmission ou de retournement. Toutefois, ces rendements ne sont pas garantis : certains fonds sous-performent, et le risque de perte en capital est réel. La dispersion entre le premier et le dernier quartile des fonds PE est considérable.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) affichent un rendement moyen de 4,5 à 5% en 2025, distribué sous forme de revenus trimestriels issus des loyers perçus sur un patrimoine immobilier diversifié. Ce rendement est plus stable et prévisible que celui du Private Equity, car il repose sur des baux commerciaux de longue durée. À cela s'ajoute une potentielle revalorisation du prix des parts sur le long terme.
En synthèse, le Private Equity offre un potentiel de gain supérieur mais avec une volatilité et un risque bien plus élevés. La SCPI privilégie la régularité des revenus et une progression plus modeste du capital. Les deux classes d'actifs ne répondent pas au même objectif patrimonial.
Liquidité et horizon d'investissement
Le Private Equity est par nature illiquide. Les fonds (FCPR, FPCI) ont une durée de vie de 7 à 10 ans pendant laquelle le capital est bloqué. Il n'existe pas de marché secondaire organisé pour revendre ses parts avant l'échéance. L'investisseur doit accepter de ne pas pouvoir récupérer son capital pendant toute la durée du fonds. C'est une contrainte majeure qui exige une trésorerie de précaution solide par ailleurs.
Les SCPI sont semi-liquides. L'horizon de détention recommandé est de 8 à 10 ans pour amortir les frais de souscription (8-12% en moyenne), mais la revente des parts est possible à tout moment via le marché secondaire organisé par la société de gestion. Le délai de cession varie de 1 à 3 mois selon la SCPI et les conditions de marché. Certaines SCPI à capital variable offrent une liquidité encore meilleure via le mécanisme de retrait-souscription.
Pour un investisseur qui pourrait avoir besoin de son capital avant 7 ans, la SCPI est nettement plus adaptée. Le Private Equity ne convient qu'à ceux qui peuvent immobiliser une partie significative de leur patrimoine sur une longue période sans impact sur leur train de vie.
Fiscalité comparée
Le Private Equity bénéficie d'un cadre fiscal attractif. Les FCPR offrent une exonération d'impôt sur le revenu sur les plus-values après 5 ans de détention (seuls les prélèvements sociaux de 17,2% s'appliquent). Les FPCI peuvent bénéficier du régime de l'article 150-0 B ter du CGI, qui permet le report d'imposition des plus-values en cas de réinvestissement. Pour les dirigeants d'entreprise cédant leur société, c'est un outil puissant d'optimisation fiscale.
Les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers : barème progressif de l'impôt sur le revenu (jusqu'à 45% pour la tranche la plus élevée) auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Pour un contribuable à la tranche marginale de 30%, la fiscalité totale atteint 47,2% sur les loyers perçus. C'est significativement plus lourd que le Private Equity.
Pour réduire la fiscalité des SCPI, plusieurs stratégies existent : l'acquisition via l'assurance-vie (fiscalité de l'enveloppe), l'investissement en démembrement de propriété (pas d'impôt pendant la durée du démembrement), ou le choix de SCPI européennes (crédit d'impôt sur les revenus étrangers). Le Private Equity peut également être logé en assurance-vie via des FCPR agréés par l'AMF, mais l'offre reste plus limitée.
Tableau comparatif complet
Rendement cible
Horizon d'investissement
Liquidité
Ticket d'entrée
Fiscalité
Risque
Profil idéal
Quel placement pour quel profil ?
Privilegiez le Private Equity si...
- Vous avez un patrimoine superieur a 100 000 € et une epargne de precaution solide
- Vous acceptez de bloquer votre capital pendant 7 a 10 ans
- Vous recherchez un rendement superieur a 8% par an
- Vous souhaitez optimiser la fiscalite de vos plus-values (FCPR, 150-0 B ter)
Privilegiez la SCPI si...
- Vous souhaitez des revenus complementaires reguliers (loyers trimestriels)
- Vous voulez diversifier dans l'immobilier sans gestion locative
- Vous disposez d'un budget modeste (des 200 €) ou souhaitez investir a credit
- Vous privilegiez la securite et la visibilite des revenus
La strategie optimale est de combiner Private Equity et SCPI au sein de votre allocation patrimoniale. Les SCPI constituent le socle de revenus reguliers et d'exposition immobiliere, tandis que le Private Equity apporte un moteur de performance supplementaire sur la partie croissance du capital. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider a definir la repartition ideale selon votre situation.
Notre verdict
Le Private Equity offre un potentiel de rendement superieur (8-15%/an) mais exige un capital important, un horizon long et une tolerance au risque elevee. La SCPI apporte des revenus reguliers (4,5-5%/an), une accessibilite des 200 € et une meilleure liquidite. Les deux sont complementaires : la SCPI pour le socle patrimonial et les revenus, le Private Equity pour la dynamisation du portefeuille. L'accompagnement d'un conseiller est essentiel pour calibrer votre allocation.
Questions fréquemment posées
Le Private Equity (FCPR/FPCI) vise 8-15%/an avec un risque plus élevé. Les SCPI affichent un rendement moyen de 4,5-5% en 2025, plus stable grâce aux loyers. Le PE offre un potentiel supérieur mais sans garantie.
Le Private Equity (FCPR/FPCI) vise 8-15%/an avec un risque plus élevé. Les SCPI affichent un rendement moyen de 4,5-5% en 2025, plus stable grâce aux loyers. Le PE offre un potentiel supérieur mais sans garantie.
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Un conseiller Odin Capital analyse votre situation et vous aide a construire une allocation optimale entre SCPI, Private Equity et autres classes d'actifs pour atteindre vos objectifs patrimoniaux.