Taux immobiliers 2026 : faut-il attendre pour investir ?

Taux immobiliers en 2026 : faut-il attendre une baisse pour investir ?

« J'attends que les taux redescendent. » Cette phrase, nous l'entendons régulièrement dans nos bureaux des Chartrons, de la part d'investisseurs bordelais qui ont un projet immobilier mûri, une capacité d'emprunt confirmée, et qui pourtant repoussent leur décision d'un trimestre à l'autre. Le raisonnement semble de bon sens : après avoir connu des crédits à 1 % il y a encore cinq ans, emprunter aujourd'hui autour de 3,5 % donne le sentiment de payer trop cher. Mais ce sentiment résiste-t-il à l'analyse ? Un détour par l'histoire des taux, puis par la mécanique réelle d'un investissement immobilier, permet de poser le problème autrement : le taux d'emprunt n'est qu'un paramètre parmi d'autres, et rarement le plus déterminant.

Où en sont les taux de crédit immobilier à l'automne 2026 ?

Commençons par les faits. À l'automne 2026, les baromètres des courtiers situent les taux moyens autour de 3,5 % sur 15 ans, 3,65 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans, hors assurance, avec une légère tendance à la hausse depuis la rentrée. La raison principale est à chercher du côté du coût de financement de l'État : l'OAT à 10 ans, le taux auquel la France emprunte et qui sert de référence aux banques pour fixer leurs barèmes, a nettement progressé ces derniers mois, et les établissements prêteurs ne peuvent pas comprimer indéfiniment leurs marges. Autrement dit, la baisse rapide que certains espéraient n'est pas à l'ordre du jour à court terme, et personne ne peut sérieusement prédire la trajectoire des taux à deux ou trois ans.

Des taux « élevés » ? Le regard de l'histoire dit autre chose

C'est là que la perspective historique devient précieuse. Au début des années 1980, dans le sillage des chocs pétroliers et d'une inflation à deux chiffres, les ménages français empruntaient à des taux qui ont culminé autour de 16 %. À la fin de cette décennie et au début des années 1990, on se félicitait d'obtenir un crédit à 9 %. Les années 2000 ont ramené les taux vers 3,5 % à 4 %, avant que la crise financière de 2008 ne les fasse remonter autour de 5 %. Puis est venue la décennie de l'argent gratuit : sous l'effet des politiques monétaires exceptionnelles menées après la crise de l'euro, les taux ont glissé jusqu'à des planchers jamais vus, autour de 1 % entre 2019 et 2021. La remontée brutale de 2022 et 2023, jusqu'à dépasser 4 %, a ensuite laissé place à une accalmie avant le raffermissement actuel.

Replacé dans cette série longue, le niveau actuel apparaît pour ce qu'il est : un taux moyen, ni exceptionnellement bas ni historiquement élevé. Ce sont les années 2019 à 2021 qui constituent l'anomalie, pas 2026. Des générations entières d'investisseurs ont construit des patrimoines immobiliers solides en empruntant à 5 %, 7 % ou davantage, parce que les autres paramètres de leurs opérations étaient bien calibrés. Prendre les taux de 2021 comme point de référence, c'est mesurer le présent à l'aune d'une parenthèse monétaire qui a peu de chances de se reproduire à l'identique.

Ce qui fait la qualité d'un investissement : bien plus que le taux

Raisonnons concrètement. Sur un emprunt de 300 000 euros sur 20 ans, un écart de 0,5 point de taux représente environ 80 euros de mensualité. Ce n'est pas négligeable, mais c'est souvent moins que l'effet d'une négociation réussie de 3 % sur le prix d'acquisition, d'un loyer correctement positionné ou d'une fiscalité bien structurée. Un investissement locatif se juge sur un ensemble de variables : le prix d'achat rapporté au marché local, le potentiel locatif de l'emplacement, la qualité du bien et des travaux éventuels, le régime fiscal retenu, la structure de financement et la cohérence avec la stratégie patrimoniale globale du foyer. Le taux d'emprunt n'est qu'une ligne de ce tableau.

Il faut aussi rappeler une propriété précieuse du crédit immobilier français : il se souscrit à taux fixe et il se renégocie. Un investisseur qui emprunte aujourd'hui à 3,7 % conserve la faculté, si les taux venaient à baisser significativement dans les années qui viennent, de faire racheter ou renégocier son prêt. L'inverse n'existe pas : celui qui attend un hypothétique retour à 2 % ne pourra pas acheter rétroactivement le bien qui lui a échappé, ni récupérer les loyers des années passées à attendre. L'attente a un coût, souvent invisible parce qu'il ne figure sur aucun tableau d'amortissement.

Le contexte 2026 : des prix assagis et une fiscalité du neuf redessinée

L'environnement actuel présente d'ailleurs des caractéristiques que les années d'euphorie ne connaissaient pas. La hausse des taux depuis 2022 a pesé sur la demande et assaini les prix dans de nombreuses villes, redonnant du pouvoir de négociation aux acheteurs ; les vendeurs pressés existent de nouveau, y compris sur la métropole bordelaise où le marché s'était fortement tendu à la fin de la décennie précédente. Par ailleurs, la loi de finances pour 2026 a profondément remanié la fiscalité de l'investissement locatif : le dispositif Pinel a définitivement disparu au profit d'un mécanisme d'amortissement pour les bailleurs privés en location nue, permettant de déduire chaque année une fraction du prix du logement neuf ou rénové, dans certaines limites et sous conditions de durée de location. Pour les investisseurs, ce nouveau cadre mérite une étude attentive, car il modifie la rentabilité nette comparée des différents régimes, entre location nue amortie et location meublée.

Faut-il en conclure que 2026 est « le bon moment » pour investir ? La question est mal posée. Il n'existe pas de bon moment universel, valable pour tous : il existe des opérations cohérentes ou incohérentes avec la situation d'un investisseur donné, son horizon, sa capacité d'endettement, sa fiscalité et ses autres actifs. Rappelons également qu'un investissement immobilier comporte des risques : vacance locative, impayés, baisse des prix, illiquidité, et in fine un risque de perte en capital. Aucun niveau de taux, haut ou bas, ne protège d'une opération mal conçue.

Intégrer l'immobilier dans une stratégie patrimoniale d'ensemble

C'est précisément là que se joue la différence entre un achat opportuniste et un investissement construit. Avant de se demander si les taux vont baisser, mieux vaut se demander ce que l'immobilier doit apporter au patrimoine : des revenus complémentaires pour préparer la retraite, un actif tangible pour équilibrer un patrimoine financier, un support de transmission, ou un levier de capitalisation à long terme grâce au crédit. La réponse conditionne le type de bien, le mode de détention, en direct ou via une société, le régime fiscal et la durée de financement. Pour un chef d'entreprise, la question se complique encore : faut-il investir à titre personnel ou loger l'opération dans une structure, et comment l'articuler avec la rémunération et la trésorerie de l'entreprise ? Ce sont des arbitrages que nous avons déjà abordés dans nos articles consacrés à la gestion de patrimoine du chef d'entreprise et au placement de la trésorerie d'entreprise excédentaire.

L'histoire des taux enseigne une dernière chose : ceux qui ont investi avec discernement dans les années à 9 % ne regrettent rien, et ceux qui ont acheté n'importe quoi à 1 % s'en mordent parfois les doigts. Le taux d'emprunt est une donnée de marché qui s'impose à tous ; la qualité de l'opération, elle, se construit. Si vous vous interrogez sur l'opportunité d'un investissement immobilier dans le contexte actuel, l'équipe d'Odin Capital vous reçoit dans ses bureaux des Chartrons, à Bordeaux, pour étudier votre projet à la lumière de votre situation patrimoniale d'ensemble : prenez rendez-vous pour un premier échange.

Article rédigé par L'équipe Odin Capital